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Los rascacielos, crisis económicas, especulación e impacto a la ciudad

Una red metropolitana de calles, plazas, vías férreas y parques concebidos para albergar un tejido urbano de edificios de alturas caminables no puede albergar grandes cantidades de altos utilitarios sin causar daños irreparables a su viabilidad a largo plazo. Skyline Campaign[i]

El primer edificio considerado como rascacielos fue el Home Insurance Building, construido en Chicago en el año de 1885. Contaba originalmente con diez pisos de altura (luego se le añadirían 2 más), mucho mayor que todas las construcciones que le rodeaban. Fue construido bajo encargo de la compañía de seguros Home Insurance Company que deseaba un edificio de oficinas a prueba de incendios, para prevenirse ante otro suceso como el gran incendio de Chicago de 1871, que destruyó gran parte de la ciudad, por lo que contaba con una estructura de acero interior y exterior.

Para los estándares actuales no sería considerado un rascacielos, que hoy implicaría tener más de 40-50 pisos, pero desde ese momento este tipo de edificios se convirtieron en un símbolo de progreso y modernidad, de orgullo y poder. A principios del siglo pasado hubo una fiebre constructora que se centró principalmente en ciudades de EUA y dándole a la isla de Manhattan, Nueva York, y a Chicago, sus característicos perfiles o skyline. Fiebre que se logró gracias al uso de materiales como el acero, así como por el perfeccionamiento de los elevadores para pasajeros.

Ilustración 1: Rascacielos en el mundo, por altura y región (1900-2020)
 Fuente: The Guardian.

Hoy estas construcciones se han convertido en un fenómeno mundial, debido al auge económico de muchos países con rápidos procesos de urbanización. Su principal epicentro se localiza en las ciudades asiáticas en donde pareciera haber una carrera por construir el edificio más alto del mundo, por simbolizar de alguna manera que son ahora urbes globales, modernas y diferenciarse del resto −aunque todas estas construcciones sean genéricas estéticamente. Por ejemplo, de los 20 edificios más altos del mundo, 16 se encuentran en Asia y sólo 4 en EUA.

En el caso de México el primer rascacielos construido fue la Torre Latinoamericana (1956), a las cuales le seguirían la Torre Insignia o Torre de Banobras (1962), el Hotel de México (1972, completado hasta 1995 y transformado en el World Trade Center) y la Torre de Pemex (1982). Durante muchos años permanecieron como los edificios más grandes de la ciudad, hasta que a finales de los años noventa comenzó a construirse nuevos rascacielos, dando pie a un boom de construcción de rascacielos en México en los últimos años, principalmente concentrados sobre Paseo de la Reforma y Santa Fe-Lomas. Dados los apoyos oficiales que recibieron en su momento, como subsidios al predial y la exención de derechos por manifestación de obra (en Paseo de la Reforma) hasta infraestructura pública nueva (en Santa Fe).

Tabla 1: Rascacielos construidos en la Ciudad de México

Edificio
Altura
Pisos
Año
Torre Latinoamericana
166
48
1956
Torre WTC México
191.3
52
1972
Torre Ejecutiva Pemex
211.3
54
1982
Torre Arcos Bosques I
161.5
33
1996
Torre Altus
195
44
1998
Torre Mayor
225
59
2003
Torre Arcos Bosques II
161.2
34
2008
Presidente Intercontinental Santa Fe
151
32
2008
St. Regis Hotel & Residences
150.1
32
2008
Torre New York Life
150.1
32
2012
Siroco Elite Residences
171
43
2013
Península Tower
180
51
2014
Torre Reforma Latino
185
46
2015
Torre Punta Reforma
184.6
37
2015
Torre Reforma
244
57
2016
Torre Bancomer
235
50
2016
Fuente: Wikipedia.

* * *

Los rascacielos se caracterizan por hacer un uso intensivo del suelo, tanto en términos de creación de espacio como de uso. En otras palabras, multiplican varias veces el espacio de un terreno al construir muchos niveles en el mismo, lo que les permite concentrar una sola función de uso o mezclar varias, es decir, integrando comercio, oficinas y vivienda.  Asimismo, implica que con los rascacielos puede incrementarse la densidad de población (flotante o residente) en una fracción del suelo y, con ello, también hay un aumento de la demanda de servicios, como agua, luz, gas, servicios de residuos, transporte, entre otros para satisfacer a la nueva población usuaria de este tipo de estructuras.

Este aumento de demanda, a veces exponencial, puede impactar fuertemente su contexto reduciendo la provisión de servicios para los habitantes y negocios a su alrededor. Impactos que pueden ser evitados si se tiene una adecuada planeación urbana y mecanismos de compensación para evitarlo, ya sea desde tener una capacidad sobrada de provisión de servicios hasta tener que instalar nuevas capacidades de agua, transporte público, etcétera, a cargo del privado.

Un ejemplo interesante de medidas de compensación, en Londres, fue la construcción del rascacielos The Shard (con 95 pisos) y la torre de vivienda London Bridge Place. A estas construcciones se les pidió la remodelación de la estación de trenes, del metro y la construcción de una estación de autobuses, al mismo tiempo que sólo se les permitió construir 47 cajones de estacionamiento. Asegurando así que la enorme cantidad de población flotante que llegaría a este edificio y/o viviría, lo hiciera en automóvil y causará problemas de congestión, contaminación, etc. Por lo cual, se mejoró la calidad y provisión de transporte público.

Ilustración 2: Entrada al metro y paradero de autobuses en The Shard & London Bridge Place, Londres
Fotos: Salvador Medina.

En el caso de la Ciudad de México no parece ser la norma que suceda algún tipo de compensación, por ejemplo, la Torre Bancomer, con 50 pisos, cuenta con 3 mil cajones de estacionamiento. A pesar de encontrase junto a metro Chapultepec, con una estación de autobuses y microbuses, y ser una zona con servicio de Ecobici y altamente caminable. O bien, el caso del proyecto Mitikha con 60 pisos y un desarrollo comercial, junto a metro Coyoacán y en la zona de Ecobici, que contará con 10 mil cajones de estacionamiento.[ii] En la Ciudad de México las medidas de compensación apuntarían a asegurar el congestionamiento vehicular.

Pareciera así que no se contemplan medidas de mitigación, al menos en cuestión de movilidad, que generen beneficios o no alteren demasiado a los habitantes de su alrededor. Por el contrario, la idea de que solicitar compensaciones a este tipo de desarrollos no es entendida del todo socialmente, como lo ilustra la oposición a incluir los instrumentos de captura de plusvalías o captura de valor en la nueva Constitución de la Ciudad de México. Que son justo los instrumentos usados para demandar medidas compensatorias a los privados o financiar obra pública.

Además, si su diseño carece de relación con su contexto pueden alterar la vida alrededor de estas edificaciones. Modificaciones como cambios a los flujos del aire o a la iluminación, ya se produciendo sombras y enfriamiento en edificaciones que antes no lo sufrían, o creando reflejos de luz solar que generan calentamientos excesivos tanto en la calle como en otros edificios.

* * *

Los rascacielos no sólo impactan los servicios, también tienen efectos sobre los precios del suelo. En especial si existe previamente un incremento del precio del suelo. Por un lado, al atraer a más población flotante o residente, incrementa la demanda de bienes y servicios a su alrededor. Situación que atrae a más negocios, por lo cual la demanda por espacio comercial se incrementa y las rentas suben, pudiendo expulsar a los pequeños comercios que no pueden pagar las rentas; situación similar puede suceder con la población que rentan. A su vez, los comercios se verán incentivados a incrementar sus precios, trasladando el nuevo costo de renta al consumidor, y con ello afectarán los bolsillos de los residentes, fomentando la gentrificación de una zona.

De igual forma su construcción puede impulsar la construcción de más rascacielos a su alrededor, formando clúster en algunas zonas de la ciudad. En otras palabras, al construirse un rascacielos e incrementar el precio del suelo a su alrededor, fomenta que se construyan edificaciones cada vez más altas; con el fin de compensar el elevado costo del suelo y desarrollar una mayor superficie para obtener ganancias. Llevando tanto una concentración espacial de rascacielos, como un ciclo de construcción, con precios del suelo más caros, menos accesibilidad en vivienda y comercios, etcétera, hasta llegar a un punto de crisis.

* * *

La construcción en masa de rascacielos puede ser un mal síntoma para la economía de un país. Por un lado, se ha acuñado la teoría del “índice de rascacielos” (Skyscaper Index) para señalar que la finalización de la construcción los rascacielos más altos, puede preceder a una crisis económica[iii]. Por ejemplo, la finalización de los edificios Empire State, Chrysler y Wall Street 40 en Nueva York sucedieron en los momentos en que se desataba la gran depresión de 1929; la finalización de las Torres Gemelas y la Torre Sears (1973) precedieron a la crisis petrolera de 1973, y las Torres Petronas, en Malasia, comenzaron a funcionar el 1ro de enero 1997, año en que sucedió la crisis financiera del sudeste asiático en el mismo año. Algo mismo se podría decir en México cuando se completó la torre de Pemex en 1982, justo el año que se inició la crisis económica por el impago de la deuda externa. O la finalización en 2008 de las torres Arcos Bosques II, Presidente Intercontinental Santa Fe, St. Regis Hotel & Residences, año que coincide con la crisis financiera padecida en México en 2008-2009, a consecuencia de la crisis financiera mundial de 2007.

Tabla 2: Edificios más altos y crisis económicas
Completado
Edificio
Locación
Altura (metros)
Pisos
Crisis económica
1908
Singer
Nueva York
187
48
Pánico de 1907
1909
Metropolitan
Life
Nueva York
213
50
Pánico de 1908
1912
Woolworth
Nueva York
241
57
——
1929
40 Wall
Street
Nueva York
283
71
Gran depresión
1930
Chrysler
Nueva York
319
77
Gran depresión
1931
Empire State
Nueva York
381
102
Gran depresión
1972/73
Torres
gemelas
Nueva York
417
110
Estanflación de los 70’s
1974
Torre Sears
Chicago
442
110
Estanflación de los 70’s
1997
Torres
Petronas
Kuala Lumpur
452
88
Crisis del
sudeste asiático
2012
Shanghái
Shanghái
                 460
94
¿
China ?
Fuente: Thorton, Mark. (2008). “Skyscrapers and Business Cycles.” Mises Daily Articles.
* * *

La explicación supone que la economía está en un ritmo de crecimiento tan alto que las expectativas de crecimiento futuro también lo son. Por lo que se emprenden proyectos ambiciosos, como los rascacielos, para cubrir una alta demanda de espacios de oficinas y vivienda que se espera se dé por el mismo crecimiento económico. Sin embargo, en este punto la probabilidad de que se ajuste la economía por una recesión es muy alta, así que cuando se termine el rascacielos más alto coincidirá con un cambio del ciclo económico.

De acuerdo con un estudio reciente[iv] no hay evidencia de que el “índice de rascacielos” pueda predecir crisis económicas o sea señal de la actividad económica de una nación. Aunque, el incremento de la actividad económica si impulsa un incremento en las alturas de los mismos.

Por otro lado, una mayor construcción de rascacielos bien puede apuntar a un ciclo especulativo inmobiliario y a un cambió en la dinámica económica de otros sectores productivos. Esto es, la rentabilidad en sectores productivos es tan baja que las oportunidades de inversión son mínimas, por lo cual se recurre a inversión que se consideran “seguras”, como los “bienes raíces”. Entonces, las grandes inversiones fluyen a la construcción de estas estructuras buscando altas tasas de rentabilidad, las cuales además son además vistas como refugio de riqueza en caso de crisis. Por lo que se invertiría en ellos más como un activo financiero, que para ser usados en realidad.

Por ejemplo, porcentajes importantes de los rascacielos en el mundo se encuentran vacíos. Tanto por quienes aún no los renta, como por inversionistas extranjeros (individuos y fondos de inversión) que compran vivienda en ellos. Tanto en Londres y Nueva York inversionistas de medio oriente, China, Rusia y otras partes del mundo (incluso mexicanos) han comprado la vivienda nueva para tenerla deshabitada prácticamente todo el año, pues solo la ven como un depósito de inversión de sus riquezas. Evidentemente, resulta en problemas de vivienda en las ciudades en que se presenta este fenómeno, ya que la vivienda comienza a volverse inaccesible y expulsa a la población local, es decir, surge un fenómeno de gentrificación.

En el caso de México, de acuerdo con JJL México estimó, para 2016, que los 480 edificios de oficinas de la Ciudad de México tienen tasas de desocupación del 14%, lo cual equivaldría a tener los 36 edificios de Reforma desocupados. Para 2017, Colliers International estimó una menor tasa de desocupación, del 12.6%; no obstante, la tasa de desocupación de oficinas sobre Paseo de la Reforma alcanzó el 20.5% en 2017.

Y si bien se ha anunciado que se construirán los rascacielos más altos de la ciudad (Puerta Reforma con 335 mts, Reforma Colón con 309 mts, Mitikha con 267 mts, Punto Chapultepec con 237 mts, y Paradox con 234mt) no es posible señalar que estamos al borde de una crisis económica, pero sí es posible sospechar que hay un alto grado de especulación alrededor de los rascacielos, dado los niveles de desocupación (al menos en Paseo de la Reforma) y las bajas expectativas de crecimiento económico del país (2.2% anual). Al mismo tiempo que cada día la vivienda se vuelve más inaccesible para el promedio de los habitantes de la ciudad.

* * *

Uno de los grandes problemas con los rascacielos es el efecto que tienen sobre la vida en las calles y en la misma dinámica de ciudad. Muchos rascacielos tienden a ser mixtos, es decir, integran oficinas, comercio y hasta viviendas en ellos, lo que hace que en muchos casos toda la vida se encierre en los mismos. Se convierten en una especie de guetos elevados, separados de su contexto, de la ciudad, de la sociedad. Estructuras que erosiona la vida pública y las ventajas económicas y sociales que surgen de la interacción abierta entre la población.

En el caso de clústeres de rascacielos donde domina una actividad, como oficinas dirigidas al sector financiero, lejos de fomentar la densificación población de una ciudad, un objetivo deseable, fomentan la hiper concentración de una sola actividad económica. Esto es, la densificación poblacional es un objetivo deseable para evitar ciudades expandidas, que generen largos desplazamientos, en especial en automóvil, así como enormes gastos para la provisión de servicios. No obstante, los rascacielos utilitarios lejos de lograr eso, fomentan lo contrario. Desplazan todo el espacio de vivienda a otra parte de la ciudad. Aún más, cuando se enfoca a la vivienda de lujo, sólo incentiva que la vivienda asequible tenga que hacerse cada vez más lejos, reforzando el patrón de expansión urbana y creando zonas con baja vivienda o  monofuncionales.

Así, la construcción de rascacielos sin medidas de compensación, adecuada planeación y junto con especulación inmobiliaria, se vuelven “estructuras parasitarias” de la ciudad, es decir, generan impactos masivos sobre el hábitat circúndate, incluyendo la misma imagen de la ciudad (en su perfil y estética), sin devolver mucho a la población, para beneficios de unos cuantos. Por ello, habría que preguntarse si este tipo de estructuras es lo que requiere una ciudad y es lo que desean sus habitantes, o bajo qué circunstancias deberían de construirse. Más cuando este tipo de proyectos son anunciados con bombo y platillo, sin ningún tipo de participación de los habitantes de la ciudad, quienes tienen todo el derecho a decidir sobre qué tipo ciudad desean vivir.

___________________

[i] Krier, Leon. (17/1/2017). It doesn’t matter if skyscrapers are designed by world-class architects or hacks – they’re destroying our cities.

[ii] ITDP. Menos estacionamiento, mejor movilidad y más desarrollo

[iii] Esta hipótesis fue creada por Andrew Lawrence en 1999, en “The Skyscraper Index: Faulty Towers”. Property Report. Dresdner Kleinwort Waserstein Research, January 15, 1999.

[iv] Barr J, Mizrach B. & Mundra K. (2015). Skyscraper height and the business cycle: separating myth from reality. Appplied Economics. Vol 47. http://dx.doi.org/10.1080/00036846.2014.967380

Publicado originalmente en La Brújula de Nexos.

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