La ZODE Chapultepec ¿operación inmobiliaria, espacio público o centro comercial privado?

Ilustración 1: Imagen objetivo de ZODE Chapultepec,
Propuesta de Frente Arquitectura, Arquitectura + Urbanismo RVDG. Fuente: Prometheus Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

 Recurrir a las Asociaciones
Público–Privadas (APPs) para financiar infraestructura o servicios públicos es
una opción delicada. Pueden llegar a tener costos ocultos que eliminan los
beneficios públicos[i] que
se desean al comienzo de los proyectos. Se pueden firmar tratos muy malos para
las arcas públicas que generen efectos sociales contraproducentes— o en el peor
de los casos esconder una privatización de bienes o servicios públicos.

Algo así podría ocurrir con el
anunciado proyecto de la “Zona de Desarrollo Económico y Social (ZODE)  Chapultepec” también conocida como “corredor
Cultural-Chapultepec Zona Rosa”. El proyecto será financiado mediante un APP y
los detalles que se han revelado hasta ahora del proyecto muestran un proyecto
bajo riesgo de privatizar parte del espacio público. Este proyecto es promovido
por PROCDMX (antes Calidad de Vida, A.C.) y parece tener costos altos y
ganancias sociales marginales.

Para comenzar, se trata de la concesión
por 40 años del espacio público de Avenida Chapultepec, desde Lieja hasta la glorieta
de Insurgentes. La concesión es para construir un estacionamiento subterráneo
de paga y comercios para renta, de forma elevada, sobre dicha avenida, que
contarán con un andador peatonal. De los ingresos generados sólo el 5% serán
para el gobierno[ii] (vía
PROCDMX). Aunque se diga que el gobierno es socio al aportar el espacio
público, lo cierto es que a ese grado de participación, está prácticamente
regalando el suelo a inversionistas privados para que realicen negocios a
cambio de un 5% del ingreso. Es decir, es una privatización velada con
beneficios marginales al arca pública y a las zonas públicas de la ciudad. Por
poner otro ejemplo reciente, en la concesión de pozos petroleros mexicanos a
privados se ha alcanzado una distribución de hasta 55.99% de los ingresos para
el Estado mexicano[iii].
Hasta ahora la difusión del proyecto ha sido engañosa, sus posibles efectos no
han sido bien discutidos y su discrecionalidad poco democrática en la toma de
decisiones.

En el discurso de PROCDMX se ha
promovido el proyecto como un rescate de Avenida Chapultepec y de la zona Rosa,
el cual unirá las colonias Roma Norte y Zona Rosa mediante un nuevo espacio
público[iv]
– inspirado en el High Line Park de
Nueva York, por lo que será elevado, y una parte a nivel  de suelo inspirado en las ramblas de Barcelona. Esa es la historia que se cuenta.

El discurso suena perfecto – todos
queremos ramblas y jardines colgantes- pero en este caso parece esconder otras
realidades. Hay que preguntarse ciertas cuestiones fundamentales iniciales  ¿Por qué rescatar Avenida Chapultepec? ¿De qué
o quienes hay que rescatarla? ¿Por qué esta separa a las colonias? La respuesta
en realidad es sencilla: la mayor parte del espacio de la dicha avenida está
ocupada por el espacio automotor- cuenta con 12 carriles- algo que las mismas
autoridades aceptan.[v] Dado
que ese es el problema de fondo, la solución en realidad debería de ser
sencilla: quitarle espacio al auto para dárselo a banquetas (las que hay son de
2.5 mts), a los camellones, y a medios distintos de transporte. Esto implica un
diseño vial que priorice al peatón, a la bicicleta y al transporte público.
Algo que el Gobierno del Distrito Federal debería de poder financiar con dinero
público fácilmente, dado el enorme presupuesto que tiene asignado para 2015: más
de 169 mil millones[vi] (7.9%
más que en 2014).

Incluso, la obra de lujo de
Avenida Masaryk, con su granito importado y sus errores, tuvo un método de
auto-financiamiento más barato que el que se planea en Av. Chapultepec (parcialmente
financiado por contribución de mejoras[vii]).
El costo reportado por SEDUVI fue de 3,537 pesos por  m2, para un área de 135,703 m2
(480 millones en total). Este proyecto quitó espacio al automóvil[viii]
y lo redistribuyó a peatones y a ciclistas. Mientras tanto, Chapultepec costará
más (entre 10,869 y 9,901 pesos el  m2)
en un área más pequeña[ix]
(entre 92,000 a 101,000 m2). El precio podría explicarse debido a la
intención de construir una estructura elevada en dónde no la había (por un
estimado de mil millones de pesos en total)[x];
el objetivo notorio de esa elevación es evitar quitarle espacio al automóvil.
Es decir, costará 2.8 veces más que Masaryk- sería más barato que reprodujeran en
toda avenida Chapultepec el modelo de granito importado que se empleó en el
corazón de Polanco.

No obstante, desde la
“declaratoria de necesidad”[xi]
se justificó la concesión con argumentos poco convincentes. El gobierno
argumentó que no tiene dinero para un proyecto así y que bajo este esquema no
se pondrá un centavo para ello (en teoría). Lo cual es cierto, puesto que no
hay manera de justificar la construcción de una estructura elevada con
comercios y estacionamiento subterráneo desde una óptica de utilidad pública,
como veremos más adelante. De hecho, el proyecto se anunció primero como una “rambla”
creada a partir del soterramiento de los carriles de avenida Chapultepec, que tampoco
implicaba la perdida de espacio para el automóvil. Proyecto que, como vemos
ahora, se ha desechado (Ilustración 2).

¿Cómo se iba a financiar aquel
primer proyecto con inversión privada? ¿En qué consiste el negocio de soterrar
carriles y hacer una “rambla”? Esto requeriría  generar flujos de efectivo durante un largo
tiempo, y al parecer esto se lograría solo con la construcción un
estacionamiento subterráneo de hasta 36,700 metros cuadrados[xii]
debajo de la avenida. Básicamente se trataba de un negocio apostando a generar
mayor tráfico y no disminuirlo, pues ningún estacionamiento de paga apuesta a
que lleguen menos autos. Ahora bien, los cajones construidos se retirarán de la
Zona Rosa[xiii],
en las nuevas construcciones que se realizarán; para lo cual no hay un
mecanismo institucional asegurado, esto lo vuelve altamente especulativo.

Sin duda los cálculos financieros
no dieron y debido al alto riesgo financiero se desechó ese primer proyecto.
Entonces se  procedió al “plan b”, menos
costoso y, por lo tanto, con mayor rentabilidad para la inversión privada que
lo financiará: construir una estructura elevada con comercios, además del
estacionamiento subterráneo que ya se tenía planeado (Ilustración 3); la diferencia, se comunica al público como un
rescate de la Avenida Chapultepec, como un “nuevo espacio público” recreativo, como
la unión de colonias, como reciclamiento del espacio siguiendo el ejemplo de la
High Line Park de Nueva York. Mal
discurso.

ILUSTRACIÓN
3: CORTE DE PROYECTO DE ZODE CHAPULTEPEC, PROPUESTA DE FRENTE ARQUITECTURA,
ARQUITECTURA + URBANISMO RVDG

 Fuente: Prometheus
Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

Esa narrativa esconde que en el
fondo se trata de un centro comercial con estacionamiento. En primer lugar, no
se trata de un proyecto como el High Line
Park[xiv]
de Nueva York, ya que ese es un parque público que se realizó sobre unas
antiguas vías de ferrocarril elevadas, es decir, se recicló la estructura, se
le dio un nuevo uso y cuenta con muy pocos comercios para generar ingresos para
su mantenimiento, junto con donaciones y rentas de espacios. En el caso del
ZODE Chapultepec se trata de construir una estructura elevada donde antes no la
había, con espacio comercial y estacionamientos para pagar su construcción y su
mantenimiento a propietarios privados por 40 años. Sí hay otros ejemplos en
Estados Unidos que se asemejan al experimento de Chapultepec, hay parques
públicos financiados por entes privados, mismos que también son altamente cuestionables[xv].
No obstante, lo cierto es que no será una rambla[xvi]. 

En segundo lugar, se argumenta
que la iniciativa privada invertirá en el rescate espacio público, pero si eso,
por sí mismo, fuera rentable, no tendríamos el deplorable espacio público que hoy
tenemos en el DF[xvii].
El verdadero negocio que invita a la inversión privada es el estacionamiento
subterráneo (36,700 m2) y los locales comerciales (12,000 m2)
en un espacio confinado y con corredores peatonales (se desconoce los m2).
En términos legos, eso es lo que conocemos corrientemente como un centro
comercial (que no ocultan los renders
del proyecto, ver  Ilustración 4). Para
el inversionista, el mayor atractivo es que el costo del suelo es marginal; podríamos
decir que tiene un costo de renta 5% de los ingresos. Conseguir al menos 48,700
m2 en el centro del  DF a ese
precio de renta es imposible el día de hoy, sin duda es una oferta sin igual
que el GDF le hace a algunos privados.

Es claro que se generará un
espacio caminable que podrán usar las personas que asistan y que es necesario
para los locales comerciales, pero probablemente estará sujeto a la regulación
de acuerdo a las necesidades comerciales de dicho sitio. No sería por ende un
espacio público como suele entenderse hoy, donde uno puede ejercer derechos
como andar en bicicleta o realizar una protesta, por el contrario, será la
antítesis del mismo: un espacio público-privatizado, regulado en comportamiento
y excluyente vía el consumo.

ILUSTRACIÓN 4:
RENDER DEL PROYECTO DE ZODE CHAPULTEPEC, PROPUESTA DE FRENTE ARQUITECTURA,
ARQUITECTURA + URBANISMO RVDG

En tercer lugar, se habla de que
será un “corredor cultural”, uno que incentivará la “creatividad”. Pero en los centros
comerciales suele haber un solo tipo de cultura: la del consumo. Se dice que
habrá actividades culturales (conciertos, galerías, etcétera); sin embargo, ¿acaso
no las hay también en otros centros comerciales de forma gratuita para atraer
al público? Lo que ahora sí tendremos, es una forma creativa de vender la
cultura del consumo. He ahí la creatividad del disfraz cultural de este “centro
comercial” o, al menos, de lo que conocemos hasta ahora.

Lo anterior lleva a reflexionar
sobre los efectos que generará el proyecto. Comienzan por el mayor tráfico
vehicular en una zona ya altamente congestionada (como hemos descubierto una y
otra vez, más espacio de estacionamiento no es una solución para el problema
del tráfico). Un centro comercial es un gran atractor de viajes, y en especial
en automóvil, desde que concentra actividad y se enfocan a segmentos de clase
media y alta. Sin duda el proyecto generará un gran impacto en términos de
congestión.

Se promociona que habrá carriles
exclusivos de transporte público[xviii]
para evitar esta situación, como se hizo para justificar el segundo piso de
periférico aunque nunca sucediera.[xix]
Sería fantástico que sucediera, pero, sí de verdad se hace, el GDF tendrá que
invertir recursos públicos para pagarlo y estaría entonces garantizando la
rentabilidad de la inversión privada. En este sentido, podría ser falso que el gobierno
no vaya invertir ni un centavo, a menos que no se provea transporte público.

El otro efecto posible, es la
plusvalía inmobiliaria en los alrededores -uno que esta iniciativa ha buscado explícitamente
(algo que se señala desde el proyecto conceptual al que he tenido acceso[xx])-
: el incremento del valor del suelo y con ello la atracción de desarrollo
inmobiliario de alto valor a la Zona Rosa y a Avenida Chapultepec. Esto llevará
sin duda al incremento de las rentas y como resultado a la gentrificación
última de los residentes y la probable quiebra de los pequeños comercios de la
zona. Todo para que la haya torres de hasta 40 niveles a lo largo de avenida
Chapultepec, so pretexto de densificación.[xxi]
No es necesariamente mala idea, pero ¿cuál es el plan? ¿Quién se beneficia? ¿Qué
medidas compensatorias se ofrecerán para combatir la desigualdad social que se
pueda enquistar en la zona?

ILUSTRACIÓN 5: INCREMENTO DE ALTURAS EN LA
ZONA ROSA Y ROMA NORTE, PROPUESTA DE FR-EE

Fuente: Prometheus
Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

La justificación de este objetivo
inmobiliario es que la Zona Rosa está “deteriorada”. Lo está, pero no necesariamente
por falta de inversión. Es, más bien, por la expulsión de sus pobladores debido
a la enorme presión en precios generada por los comercios y oficinas que
compiten por el espacio habitacional[xxii].
En realidad el deterioro se generó por la enorme competencia entre oficinas, comercios
y por atraer público a la zona, así como el tipo de usos de suelo. Una de las
soluciones obvias es limitar el número de negocios, especialmente bares y
negocios nocturnos de alto impacto, y repoblar la zona -pues cuenta con uno de
los mayores porcentajes de viviendas desocupadas de la ciudad- ojalá con
pobladores de todo tipo de niveles de ingreso (Véase Ilustración 6, como los
porcentajes de vivienda desocupada entre Reforma y Chapultepec son altos).

ILUSTRACIÓN 6:
PORCENTAJES DE VIVIENDA DESOCUPADA EN ALREDEDORES DE AVENIDA CHAPAULTEPEC

Fuente: DOTDF.

Este problema habitacional,
también revela lo vacío del nombre de “corredor cultural-creativo”, como las
fantasmagóricas proyecciones de torres de Fr-EE (Ilustración 5). De hecho, en
zonas que se volvieron emblemáticas por su actividad cultural y “creativa” en
el mundo (Paris o el Soho en Nueva York) se debieron a que también había vivienda
barata en su momento, fue cuando se volvieron altamente atractivas para un
sector de altos ingresos que se gentrificaron o atrajeron comercio que también
las expulsó, justo como sucedió con la Zona Rosa, lugar que fuera la zona creativa
y cultural de la década de 1970.

Otro de los efectos potenciales
es, paradójicamente, el matar la vida en el espacio público circundante, en las
colonias que trata de “unir”.  Sin
rodeos, la finalidad de un centro comercial es concentrar gente y actividad
comercial en un lugar. Se trata absorber la vida en las calles y que se dirija
a un espacio cerrado y controlado para la cultura del consumo. Con este
proyecto se nos vende la ilusión de un espacio público, cuando es un mall elevado, que tendrá como “bardas”
la altura y los vacíos generados hacía el flujo vehicular que correrá por
debajo, cual foso de castillo medieval. Un lugar que contara con vigilancia
privada y cámaras, un recinto fortificado[xxiii].
Un espacio que limitara los derechos del verdadero espacio público y que será
excluyente desde el momento que el principal motivo para ir sea el consumir; si
no puedes hacerlo no tendrás porqué ir. Si todos estos riesgos se hacen
realidad, lo que este proyecto hará público es el costo a la sociedad y lo que
hará privado serán las ganancias.  

Finalmente, hay dos aspectos que
hacen a este proyecto profundamente antidemocrático. Por una parte, está fuera
de todo el sistema de planeación del DF. No se encuentra dentro de los planes
de desarrollo urbano del DF ni en el delegacional. Y no se trata de incluirlo,
porque tendría que pasar por el escrutinio la asamblea legislativa, por un
escrutinio público y político. Este proyecto suspende la planeación urbana
integral, para evitar así todo contrapeso y rendición de cuentas, para poder
ejecutarse sin problemas. Incluso, PROCDMX, debería de ser una entidad bajo
control político de SEDUVI y no de Simón Levy o directamente del poder
ejecutivo de la ciudad: el jefe de gobierno.

ILUSTRACIÓN 7:
PROYECTOS SOBRE AVENIDA CHAPULTEPEC

 

Fuente: Elaborado con
información de Ramos, Ximena. (2014). ZODE Chapultepec: Planeación urbana no
sustentable y falta de transparencia. Nexos. Disponible en: http://labrujula.nexos.com.mx/?p=157 

Por otra parte, este proyecto implica
un cambio radical en el corazón de la ciudad, del cual sólo se ha anunciado una
parte de lo que implica. A la fecha solo sabemos qué ocurrirá con una porción
de entre 92 y 101 mil m2 de los 116 mil m2 totales de la
concesión. Falta definir destino para los entre 15 y 24 mil m2 restantes,
espacios que podrían corresponder a las calles aledañas o la Glorieta de
Insurgentes (Véase Ilustración 7), a lo cual habría que agregársele 5.3 mil m2
del CETRAM Chapultepec (proyecto que también es llevado por PROCDMX, pero no es
parte de la ZODE[xxiv]).
Además, se ha mencionado que eventualmente podría llegar hasta plaza Tlaxcoaque[xxv].
¿Cómo se integrarían esas zonas?

Los habitantes de la ciudad deberemos
de vivir años con estos cambios y no se nos ha preguntado siquiera si lo deseamos
o que opinamos de sus efectos potenciales. Eso se ha tratado de justificar con
una encuesta[xxvi],
pero eso está lejos de ser un proceso democrático. Recientemente se ha
anunciado un “mecanismo de consulta” para enriquecer el proyecto[xxvii],
no para preguntar si es necesario o no o transformar los términos en los que
existe. Podría ser un ejercicio “pseudo-democratico” con el único objetivo de justificar
una decisión ya tomada, habrá que evitar que eso sea así.

También debe decirse que el
proceso de asignación de dicha obra ha sido tremendamente opaco[xxviii].
Fuera de la vista del público durante 16 meses, no se respondían solicitudes de
información en su momento[xxix],
no se sacaban a la luz pública los resultados de las investigaciones que se
hacían. De hecho, existió un estudio contratado en 2013 para crear un “proyecto
conceptual” de la ZODE, pero aún se desconocen sus resultados. (Anteriormente
se podía consultar el contrato, pero el link hoy se encuentra roto[xxx]
. Finalmente, por transparencia, se ha obtenido lo que podría ser ese estudio.).

Por información de los medios
sabemos hoy que hubo invitación a 8 inversionistas, pero que sólo 3
concursaron, teniendo como ganador a Invex Grupo Infraestructura.[xxxi]
A pesar de las múltiples notas de los últimos días, hoy no se sabe quién será
el despacho arquitectónico encargado, que todo índica será FR-EE, de Fernando
Romero, que ha borrado información de su sito electrónico. Mientras que Frente
Arquitectura, Arquitectura + Urbanismo RVDG ha ganado premios internacionales
por su propuesta.[xxxii]
Dado el enorme impacto que tendrá esta infraestructura, debió haber habido una
amplía discusión pública, con participación ciudadana, transparencia, concurso
público y un largo etcétera. No sucedió.

Estas circunstancias hacen
sospechar y, por eso, no sorprende que ahora se diga que se trata de un
proyecto para privatizar un bien común; para eso la democracia y sus controles suelen
estorbar. Antes como ahora, lo realmente importante no es oponerse a los
rescates de espacios públicos, es asegurarnos de que en el proceso no se coarte
el derecho a la ciudad. No hacer de ese derecho uno exclusivo de aquellos que
puedan consumir en el centro comercial.

Este proyecto, como hasta ahora
lo conocemos, atenta contra todos los valores de la democracia urbana[xxxiii]
y de la izquierda, algo que se supone el PRD abandera. Me temo que para el PRD
de la ciudad la “democracia urbana” parece también estarse convirtiendo en
justo eso: en una ilusión “creativa”.

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NOTA: Los datos aquí presentados son anteriores a la presentación del proyecto oficial. Estos se pueden revisar en el sitio oficial del mismo.

Publicado originalmente el 5 de agosto de 2015 en Horizontal.mx.