Texto de Érick Ramírez, con colaboración de Salvador Medina, publicado originalmente en Revista Chilango.
Entre la especulación inmobiliaria y los servicios cada vez más escasos, los grandes desarrollos están en el foco de la discusión. ¿En verdad necesitamos rascacielos cada vez más altos?
Todo comenzó con una grieta. Era septiembre de 2010 cuando, en el estacionamiento subterráneo de un edificio de departamentos, sobre la calle San Felipe, uno de los muros comenzó a abrirse. La grieta creció con los meses hasta formar una telaraña de cuarteaduras que, a su vez, se convirtió en un problema legal de seis años. Seis años que cuestionaron la legalidad de la torre más alta de México, proyectada a espaldas de un barrio originario donde los caseríos no superan los cuatro pisos.
El edificio de Oswaldo Mendoza Santana –y el de otras 21 familias– se ubica en una calle estrecha del pueblo de Xoco, en la delegación Benito Juárez. Hace apenas unas décadas, a las hortalizas aquí sembradas las bañaban los ríos Magdalena y Churubusco. Hoy los ríos están secos, la Cineteca Nacional domina el cuadrante y el sonido permanente de los martillos resuena en el aire empolvado.
Peritos contratados por Oswaldo –un agente de viajes– determinaron que las grietas fueron provocadas por la excavación que, a menos de una cuadra, preparaba el terreno para la construcción del complejo residencial y comercial Mítikah. Durante 10 meses, camiones de carga entraron y salieron, día y noche. Para construir los seis niveles subterráneos de estacionamiento se extrajo tal cantidad de tierra que con ella casi podría llenarse el Estadio Azteca.
Pronto, las grietas y los hundimientos aparecieron en las casas de Xoco. Los vecinos atisbaron un futuro de tráfico permanente, escasez de agua y un costo de vida cada vez más alto. Y comenzaron las manifestaciones.
«Pero bloqueando la calle no se gana mucho, sólo te expones a un golpe», cuenta Oswaldo. Sus ojos cansados, detrás de unos lentes gruesos, se pasean por las pilas de periódicos y papeles legales que se acumulan en su oficina. Desde aquí, mientras organizaba recorridos turísticos para comitivas japonesas o alemanas, planeó la estrategia para pelear contra uno de los fondos de inversión más grandes del país.
«Yo tomé el camino de la lucha legal porque creo que siempre es el mejor».
Su primer paso fue iniciar un juicio para anular la construcción. En él, cuestionó la legalidad de los estudios de impacto ambiental. Logró que las obras se detuvieran durante dos años pero, en el 2015, la Primera Sala Ordinaria del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal le negó interés jurídico. Entonces, Oswaldo decidió interponer un amparo.
«Nunca me notificaron con las formalidades de Ley que se construiría una torre de más de 60 niveles, un hospital, un edificio de oficinas, un centro comercial –expuso ante el tribunal–, tampoco qué autoridad la aprobó, si se llevarían a cabo obras de mitigación, si hubo modificación al uso de suelo, el estudio de impacto ambiental, etcétera».
Muchos consideran el Home Insurance Building, construido en Chicago en 1885, el primer rascacielos de la historia. Contaba originalmente con 10 pisos y fue construido bajo encargo de una compañía de seguros que deseaba un edificio de oficinas a prueba de incendios, para prevenirse ante otro suceso como el gran incendio de Chicago de 1871, que destruyó gran parte de la ciudad, por lo que contaba con una estructura de acero interior y exterior. Hoy, sólo los edificios con más de 40 pisos son considerados rascacielos.
Home Insurance Building
Un año después, el tribunal dio carpetazo al tema y determinó que el proyecto se apegaba a la normatividad vigente. Para ese momento, el fondo de inversión y gestión inmobiliario Fibra UNO había adquirido el proyecto y había comenzado una campaña de reconciliación con los vecinos: restauró el templo de San Sebastián –también dañado por las construcciones– y prometió obras en beneficio de la comunidad. El sonido de las rotoexcavadoras y los martillos volvió a la zona.
Oswaldo regresó a su pequeña oficina con menos dinero. «Llevar un juicio como este es muy caro», dice. También volvió con una certeza: en el marco legal de la Ciudad de México se privilegia el derecho de las inmobiliarias sobre el de los ciudadanos.
«¿Por qué resuelve el tribunal colegiado como resolvió», se pregunta. Y se responde resignado: «Porque hay elementos legales que permiten a los inmobiliarios hacerlo. Hay una ley de desarrollo urbano, hay un reglamento… pero existen instrumentos que hacen que esas leyes no se cumplan».
El andamiaje
Un rascacielos es, en el fondo, una promesa. La de multiplicar el uso que puede dársele a un terreno. Habilitar en pocos metros cientos de espacios de viviendas, oficinas y comercios, incluso integrando todas estas funciones, suena a buen negocio. El problema siempre es la presión adicional que sufre la ciudad para abastecer a la nueva población que atraerá la construcción. Servicios de agua, luz, gas, transporte y colecta de residuos tendrían que garantizarse sin afectar a los antiguos residentes. Para evitar un colapso es necesaria una planeación urbana minuciosa. En teoría, los inversionistas privados están obligados a aplicar una serie de mecanismos –medidas de mitigación, les llaman– para compensar el impacto de los grandes desarrollos: garantizar una alta capacidad de provisión de servicios, nuevas instalaciones de agua, drenaje y transporte público, por ejemplo. Pero esto, en la CDMX, es poco común.
Resulta irónico. En nuestra ciudad, si se sabe que un rascacielos atraerá gran cantidad de autos a una zona ya congestionada, las medidas de compensación contempladas por las autoridades suelen ser más lugares de estacionamiento, más infraestructura vial: más autos. Los 60 pisos de Mítikah, por ejemplo, incluyen diez mil cajones de estacionamiento, pese a encontrarse junto a la estación de metro Coyoacán, pero este es sólo un ejemplo entre muchos.
La Torre Bancomer tiene 50 pisos y tres mil cajones para automóviles, aunque se ubica a unos pasos del metro Chapultepec, de un paradero de autobuses y de varias estaciones de Ecobici; de hecho, con el pretexto de evitar daños a la movilidad, la empresa desarrolladora construyó, como medida de mitigación, un túnel dedicado a los autos que salen del edificio a Lieja, lo cual genera más tránsito en dicha avenida.
Casos similares se repiten en corredores como Santa Fe, Coyoacán, Coapa, Insurgentes, las colonias Roma, Granada y en la zona de Chapultepec. Para lograr construir un rascacielos tras otro, de manera legal, los desarrolladores tienen tres instrumentos jurídicos: los Polígonos de Actuación, la Transferencia de Potencialidad y la Norma General 10.
«En la ley de Desarrollo Urbano se plasman todos estos instrumentos», explica María Teresa Ruiz, de Suma Urbana, una organización que ha denunciado más de 900 obras irregulares en la Ciudad de México. «Son buenos instrumentos cuando se respetan: ayudan a la conservación de áreas verdes y de patrimonio. El problema es que suelen aplicarse de forma más bien discrecional y opaca», sostiene.
Para decirlo en otras palabras, en materia inmobiliaria las leyes tienen un doble filo: pueden ser usadas para lo contrario de lo que fueron creadas.
La ciudad en riesgo
«El Polígono de Actuación y la Transferencia de Potencialidad son una invención maquiavélica, perversa. La Norma General 10 es junto con pegado», se queja Ramón Ibarra Ibáñez, presidente de la asociación de Residentes de la Colonia Cuauhtémoc. «Y no creas que nosotros estamos en contra de los rascacielos: nosotros aceptamos estos desarrollos, pero que no vengan a afectarnos, sino a beneficiarnos».
Con 25 años de experiencia en la organización vecinal, Ibarra Ibáñez fue de las primeras personas en cuestionar ante juzgados la construcción de rascacielos con impacto directo en las comunidades de la Ciudad de México. Lo hizo con la Torre Mayor en 1997, y más recientemente con la Torre Diana, el nuevo Hotel Accor que se construye junto a la embajada de Estados Unidos y la recién inaugurada Torre Reforma. En los últimos años, este veterano ha tomado como suyas las causas de la correcta implementación de los parquímetros y el rescate de los jardines olvidados de la delegación.Según él, el principal problema de la intensa actividad inmobiliaria en la ciudad es su impacto en servicios e infraestructura, un problema que parece preocupar poco a las autoridades locales. Lo que está en juego -advierte- es la funcionalidad de la ciudad y de las redes que la mantienen viva: la calle, el transporte, los servicios.
Qué es un polígono de actuación. Se trata de una herramienta contemplada en la Ley de Desarrollo Urbano. Permite, entre otras cosas, cambiar los usos de suelo de una zona y fusionar varios predios para que estos puedan “cederse pisos” entre sí. Para construir Mítikah, por ejemplo, se fusionaron propiedades contiguas. Los predios sin edificios cedieron sus pisos hacia el lote donde se construye el rascacielos.
Qué es la transferencia de potencialidades.Al momento de construir, es tu obligación dejar un área libre que permita, entre otras cosas, la infiltración del agua hacia el subsuelo. Sin embargo, la Transferencia de Potencialidad contempla que puedas acceder a un “banco de metros cuadrados” que te permita construir sobre más área. Insurgentes 1271, en la colonia Extremadura Insurgentes, es un ejemplo claro. El 16 de noviembre del año pasado, el Grupo Financiero Banca Mifel presentó una solicitud ante la Seduvi para aplicar este mecanismo en 2014. Así se obtuvo el permiso para ocupar una superficie adicional: de 2,179 m2, pasó a 2,823 m2, 30% más.
«Por más funcional que podamos hacer la ciudad, al concentrar la vivienda en un espacio, si colapsan estas redes, colapsa toda la ciudad», dice.
Tan sólo este año se anunció la inauguración de tres nuevos rascacielos sobre Paseo de la Reforma: Chapultepec Uno, justo a un lado de la Torre Mayor, con 58 pisos de oficinas, residencias y hotel; la Torre Cuarzo, que contará con 40 pisos de oficinas y restaurantes; e Impera Reforma, muy cerca del Ángel de la Independencia, que sumará 47 niveles de oficinas y comercios. A esto hay que agregar el rascacielos de 70 pisos –el más alto de Iberoamérica– que se comenzará a construir este año a un costado de la Glorieta de Colón y que tendrá oficinas, residencias, hotel…
«Yo quiero saber qué va a pasar cuando todos estos edificios estén al full –suelta Ramón–. Yo siempre pongo el ejemplo de que si quieres construir en Nueva York tienes que hacer una estación de metro abajo del edificio. Acá te piden que arregles las jardineras».
De acuerdo con él y con otros entrevistados, el impacto que genera la necesidad de construir edificios cada vez más altos se acentúa por la opacidad con la que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) aplica las medidas de integración urbana.
Para construir, ampliar, repartir o modificar una obra, esta debe integrarse al entorno, a la vialidad, a la estructura socio-económica, a la infraestructura e incluso al paisaje urbano. Por eso se debe presentar un estudio de impacto urbano y ambiental ante la Seduvi y esta debe exigir una serie de medidas para aminorar el impacto. Pero, a menos de que algún grupo se manifieste –un comité vecinal, por ejemplo–, dichas medidas suelen ser insuficientes.
Además, cuando un desarrollador es beneficiario de una Transferencia de Potencialidad o de un Polígono de Actuación, se le exige pagar una cuota.
«Sin embargo, ese dinero no llega hasta la Tesorería –advierte María Teresa Ruiz–, ingresa a fideicomisos privados, los cuales no están obligados a rendir cuentas. Ahí hay un mundo para investigar. ¿Dónde está ese dinero y en qué se usó?».
Una inversión segura
Pocas cosas en este mundo expresan con tanta claridad lo que el dinero puede hacer y deshacer: los rascacielos bien pueden entenderse como el símbolo arquitectónico del poder económico. No obstante, hay quien considera que la construcción en masa de rascacielos puede ser un mal síntoma para la economía de un país. La Teoría del Índice de Rascacielos señala que este fenómeno puede preceder a una crisis económica.
Los ejemplos sobran: la inauguración del Empire State, Chrysler y Wall Street 40 en Nueva York sucedieron justo cuando se desataba la gran depresión de 1929. Las Torres Gemelas y la Torre Sears se construyeron justo antes de la crisis petrolera de 1973, y las Torres Petronas, en Malasia, comenzaron a funcionar en 1997, año de la crisis financiera en el sudeste asiático. En México, la Torre de Pemex se completó en 1982, justo cuando se inició la crisis por la deuda externa, mientras que las torres Arcos Bosques II, Presidente Intercontinental Santa Fe y St. Regis Hotel & Residence se terminaron en 2008, año que coincide con la crisis financiera del 2008-2009.
Aunque no hay evidencia real de que el Índice de Rascacielos pueda predecir crisis económicas, una mayor construcción de estos sí puede indicar un ciclo de especulación: las bienes raíces y los grandes desarrollos se consideran inversiones “seguras”, refugios de riqueza en caso de crisis. Es por eso que se invierte en ellos aunque muchas veces no sean usados en la realidad.
De acuerdo con estimaciones de Fibra UNO –el más grande Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces en el país– hoy están en construcción un millón 680 mil metros cuadrados para ser entregados en los próximos cuatro años, sólo en el mercado de oficinas. Diez por ciento de esto está siendo construido en Reforma, en los complejos de Chapultepec Uno, Impera Reforma y Reforma 432.
Medidas de mitigación. Para construir los rascacielos conocidos como The Shard –con 95 pisos– y el London Bridge Place en Londres, inaugurados hace pocos años, se pidió a las desarrolladoras la remodelación de la estación de trenes, del metro y la construcción de una estación de autobuses, al mismo tiempo que sólo se les permitió construir 47 cajones de estacionamiento. Mejorar el transporte público evitó que la gente que llegara a trabajar al edificio provocara problemas de tráfico y contaminación.
En un folleto para sus inversionistas, Fibra UNO asegura que el desarrollo inmobiliario en México permanece como uno de los más atractivos del mundo por la clase media emergente y un mercado de bienes raíces aún con una baja penetración. Sin embargo, pese al apetito inmobiliario, actualmente el 19 por ciento del espacio de oficinas sobre Reforma está desocupado, según un reporte al cierre de 2017 de la firma de análisis inmobiliario Cushman & Wakefield. En Interlomas, este rango llega al 23 por ciento y en Periférico Norte al 38 por ciento.
De acuerdo con JJL México, se estima que los 480 edificios de oficinas de la CDMX tienen tasas de desocupación del 14 por ciento, esto equivale a tener los 36 edificios de Reforma desocupados. No son pocos los que cuestionan el negocio de construir rascacielos que permanecerán vacíos.
Actualmente la Seduvi no ofrece una base de datos accesible al público para conocer en cuántas ocasiones, dónde y a quién benefició la autorización de Polígonos de Actuación, Transferencia de Potencialidad y la aplicación de la Norma General 10.
Chilango solicitó a Seduvi un registro completo de las autorizaciones a privados del uso del esquema de Transferencia de Potencialidad durante los últimos 10 años, a lo que la dependencia respondió que se habían detectado 136 solicitudes; sin embargo, dijo, no está dentro de sus obligaciones tener en un solo compendio el detalle de sujetos beneficiados, potencialidades (pisos) transferidos a favor de un particular y el dinero pagado a la Seduvi para llevar a cabo el proceso.
Rascacielos en las montañas
Hubo un tiempo en que la colonia El Contadero era un paraíso casi virgen. En 1987, la delegación Cuajimalpa estaba todavía rodeada de montañas verdes y la ciudad era algo lejano: un cúmulo de construcciones cubiertas por una nube gris. Fue ahí donde Juan Carlos García, entonces trabajador de Pemex, decidió comprar una casa para vivir con su familia. «Yo adoraba esa zona –dice–. Había cinco o siete casas máximo, tenía sol y aire limpio, veía el Popo y el Izta, la contaminación estaba lejos, en el valle. Eso era Cuajimalpa. Pero en el 93 cortaron el cerro para hacer el Sam’s de Santa Fe. Ahí empezó el desastre. Porque tú no empujas un carrito de súper en una montaña. Solución: quitas la montaña».
En aquel entonces, el Programa Delegacional de Cuajimalpa era sumamente estricto en sus permisos de uso de suelo. En la Carretera México-Toluca se permitía un máximo de cinco pisos, por ejemplo, y en colonias como Vista Hermosa, para un terreno con 500 metros cuadrados, se permitía un máximo de tres pisos y se podía exigir usar hasta el 70% de terreno como área libre de edificación.
Otros impactos. Un gran desarrollo inmobiliario no sólo afecta los servicios básicos y el transporte. Existen una serie de impactos ambientales que deben ser medidos: los flujos de aire y de luz, por ejemplo. En el 2013, el reflejo de la luz solar provocado por el edificio 20 Frenchurch Street, en Londres, deformó el vidrio de un auto, el asiento de una bicicleta y quemó la pintura de la calle. En Nueva Zelanda, se obligó a modificar el diseño del edificio NDG Auckland Centre debido a que podía modificar los flujos de aire –en Nueva Zelanda las ráfagas de viento son realmente fuertes– y afectar a los peatones.
«En aquel entonces, ver una construcción de cinco pisos ya era demasiado», se queja Juan Carlos. Hoy todo ha cambiado. Desde hace por lo menos una década comenzaron a aparecer edificios de más de 20 pisos. Algunos construidos sobre zona de deslaves, que han provocado deforestación de buena parte del área. El año pasado ya se contaban por lo menos 10 rascacielos de hasta 45 pisos que se proyectaban sobre la misma vía. El tráfico ya es un suplicio en la zona pero ahora los vecinos temen ver las avenidas convertidas en un estacionamiento gigante cuando los rascacielos se habiliten.
Cuajimalpa cuenta con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano más antiguo de la CDMX, el cual data de 1997. La razón, según cuenta Juan Carlos, es que los mismos vecinos han rechazado los nuevos programas, justo para evitar más construcciones. Esto no ha impedido, sin embargo, que los edificios proliferen.
El debate se centra en la aplicación de la Norma General 10. Según el Programa Delegacional del 97, esta norma permite construir hasta 40 pisos, de acuerdo con el tamaño del terreno, en vías primarias. Vecinos como Juan Carlos García aseguran, sin embargo, que esto es falso.
«Hay una sobreinterpretación de la ley –explica con enfado–. La Norma General 10 es eso: una Norma General que era mencionada en todos los Programas Delegacionales. Sin embargo, establecían desde el primer párrafo: “Esta norma es aplicable en las zonas y vialidades que señale el Programa Delegacional”; en Cuajimalpa no se señala ninguna. Y no podemos reclamar nada: como nos opusimos a la renovación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano, justo para evitar los grandes desarrollos, ahora se nos reponsabiliza a los vecinos por rechazar un programa “más estricto”».
Todo en regla
«Constituir un Polígono de Actuación es la mejor forma de construir donde no se podía –dice Oswaldo Mendoza–. ¿Quién lo promueve? La Seduvi. Ellos son los que desde un inicio debieron decir: “Aquí no se puede hacer esto”. Porque al final los desarrolladores sólo hacen valer su derecho a construir».
Durante la realización de este reportaje fue decretado un nuevo Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano de la CDMX que aún está siendo evaluado por grupos de la sociedad civil. En el nuevo reglamento, las medidas de integración urbana exigidas a los desarrollos continúan en las manos de Seduvi, y deja abierta su interpretación. También se actualizaron los sistemas de Transferencia de Potencialidad y la activación de Polígonos de Actuación.
Chilango solicitó a Seduvi una entrevista para conocer su postura y explicar los cambios, pero al cierre de esta edición no se tuvo una respuesta.
Cuando esté finalizado, en el 2022, Mítikah tendrá un millón de metros cuadrados construidos, con una torre residencial de 267 metros de altura para 660 departamentos, un centro comercial y otra torre de oficinas con otros 221 mil metros cuadrados. En un día normal, se calcula que albergará a 23 mil 300 personas, entre oficinistas y residentes, sin contar el número de trabajadores del centro comercial y la población flotante. La intención es que, a finales de este año, comience a operar el edificio de oficinas. «Lo que estamos haciendo es explotar al máximo dentro de nuestras posibilidades lo que podemos hacer aquí –asegura Alfonso Ruiz de Velasco, director del proyecto–. No hay un desarrollo como este en el sur de la ciudad y hay pocos predios que tienen la capacidad para poder hacer un desarrollo como este. Es prácticamente una ciudad».
Sin que se le pregunte, Ruiz de Velasco se apresura a decir que Mítikah tiene todos los permisos. Explica que un proyecto como este permite que la ciudad se haga más compacta y que las personas tengan más empleo cerca de sus hogares.
Debido en gran parte a la presión de los vecinos y a las denuncias legales interpuestas, Fibra UNO se comprometió a realizar diversas medidas para aminorar el impacto de las obras luego de adquirir el proyecto en el 2015. Sus promesas son instalar una planta de tratamiento de agua, un sistema de captación de lluvia que reintegrará el 100% del agua al subsuelo, y un pozo de extracción que proveerá a su vez la red acuífera. Existe el compromiso de reforzar y renovar la red hidráulica y sanitaria del Sacmex en cuatro kilómetros de tuberías de la colonia; donar ocho mil 500 metros de predio para ampliación de vialidades y banquetas y crear un corredor más amplio que conecte al Metro Coyoacán con el complejo.
«Creo que sí puede lograrse que barrios y megadesarrollos convivan –dice el directivo–. No somos los únicos que estamos en estas condiciones».
Desde el departamento aún con grietas de Oswaldo se alcanza a ver el esqueleto de la torre que crece cada día y la oficina de Ruiz de Velasco. De vez en cuando, al caminar por el barrio, se encuentra con el directivo de Mítikah. Pero ya no tiene tiempo, ganas ni energía para pelear algo que, además, dice, ya es cosa juzgada.
«La única satisfacción que me queda –concluye Oswaldo– es que llevé esto hasta sus últimas consecuencias. Pudimos haber ganado, sentar un precedente. Pero son demasiados intereses involucrados. Si no se regula con la premisa de anteponer el interés colectivo sobre el particular, el resultado será el caos. Un caos que ya vivimos».